Kennis is macht, zegt men.
Het komt er als belegger dus op aan om geïnformeerd te zijn.
Een manier om op de hoogte te blijven is bedrijven te vragen jou te verwittigen telkens ze belangrijk nieuws de wereld insturen. Dat kan gratis en op eenvoudige wijze, door in te schrijven op de zogeheten “mailing list” van jouw bedrijven. Ieder zichzelf respecterend beursgenoteerd bedrijf biedt deze service aan, via de rubriek “Investor Relations” van hun website. Een must.
Wie ingeschreven is op zo’n mailing list van een of meerdere vastgoedbevaks ontving de voorbije weken waarschijnlijk een oproeping voor een Buitengewone Algemene Vergadering. Waar komt dit plots vandaan, waarom bij zoveel bevaks tegelijk, en wat houdt dit in voor ons, privé-beleggers?
Europa
Zoals almaar vaker in onze maatschappij speelt “Europa” een rol in dit verhaal. Het is namelijk zo dat op dit moment een vastgoedbevak juridisch gezien als een fonds wordt beschouwd. Onder impuls van Europese wetgeving zouden de vastgoedbevaks eind 2014 het AIFM-statuut verkrijgen (Alternative Investment Funds Manager).
Dat houdt onder andere in dat vastgoedbevaks aan een aantal bijkomende regels zouden moeten voldoen, zoals het aanstellen van een bewaarder, het regelmatig uitvoeren van stresstests met betrekking tot risicobeheer en liquide middelen,… Kortom, een vastgoedbevak zou aan dezelfde regels moeten voldoen als pakweg een hedgefund. Het resultaat hiervan zou een verhoging zijn van de kosten en financiële lasten voor de vastgoedbevaks.,
Het is duidelijk dat dit niet in het voordeel van de belegger is.
Omdat een vastgoedbevak praktisch gezien geen fonds is, maar een commercieel vastgoedbedrijf staken de Belgische vastgoedbevaks de koppen bij mekaar en trokken als een verenigd front naar de wetgever, om deze mistoestanden aan te kaarten. Aldus kwam het nieuwe GVV-statuut tot stand: “openbare Gereglementeerde VastgoedVennootschap”.
GVV = vastgoedbevak
Zo’n GVV moet aan alle belangrijke verplichtingen voldoen waaraan ook een vastgoedbevak nu reeds moet voldoen:
Ook op fiscaal vlak blijven Belgische beleggers in een GVV van dezelfde voorwaarden genieten als voorheen bij een vastgoedbevak:
Beleggers hebben er alle belang bij dat de vastgoedbevak effectief het GVV-statuut verkrijgt, opdat de kosten voor de vastgoedbevak niet de hoogte in zouden worden gejaagd.
De paradox is dus dat de vastgoedbevaks hun statuten moeten wijzigen naar die van een GVV, opdat deze bedrijven zouden kunnen blijven verder functioneren zoals ze dat tot op heden doen.
Praktische modaliteiten
Nadat het dossier om de statuten te wijzigen de goedkeuring heeft verkregen van het FSMA moet de vastgoedbevak dit voorstel ook voorleggen aan de aandeelhouders, op een Buitengewone Algemene Vergadering (BAV). Op zo’n BAV moet minstens 50% van de aandelen vertegenwoordigd zijn. Is dat niet het geval op de eerste BAV, dan vindt enige tijd later (meestal een 2 à 3-tal weken later) een nieuwe BAV plaats. Dan speelt het geen rol meer hoeveel % van de aandelen vertegenwoordigd is.
Bijkomende regel is wel dat 80% van de aanwezige aandeelhouders met het voorstel van de statutenwijziging moet instemmen. Haalt men geen 80% ja-stemmen, dan gaat de statutenwijziging niet door, en verkrijgt de vastgoedbevak het eerder beschreven – nadelige want duurdere – AIFM-statuut.
Recht van uittreding
Beleggers die niet akkoord gaan met de statutenwijziging én die “nee” hebben gestemd op de BAV kunnen onder bepaalde voorwaarden uittreden. De vastgoedbevak zelf zal dan je aandelen overkopen. Beleggers die niet akkoord gaan kunnen uiteraard ook eenvoudigweg hun aandelen op de beurs verkopen. Lijkt me een meer pragmatische oplossing.
Stand van zaken
Op datum van publicatie van dit artikel hebben 9 vastgoedbevaks reeds een BAV samengeroepen: Aedifica, Befimmo, Cofinimmo, Home Invest Belgium, Immo Moury, Montea, QRF, Retail Estates en WDP. Vier andere bevaks hebben hun intentie daartoe reeds bekend gemaakt: Care Property Invest, Intervest Offices, Vastned Retail Bel en Wereldhave Belgium.
De 3 overige bevaks ten slotte gaven tot nog toe geen teken van leven: Ascencio, Leasinvest en Warehouse Estates.
Het ligt in de lijn der verwachtingen dat ook zij een BAV zullen bijeenroepen om het nieuwe GVV-statuut te kunnen aannemen. Deze bevaks – en hun beleggers – hebben er alvast alle belang bij om dat te doen. Deze 3 vastgoedbevaks hebben nog tot 16 november 2014 de tijd om een vergunningsaanvraag als GVV in te dienen bij het FSMA, en om vervolgens een statutenwijziging voor te leggen aan de aandeelhouders, op een BAV.
En wat met de rode draad van dit artikel?
Geïnformeerd zijn… of beter gezegd: geïnformeerd worden.
Hoe welwillend toonden de vastgoedbevaks zich om hun beleggers te informeren? Alle Belgische vastgoedbevaks werden door ons aangeschreven, op dezelfde dag, met telkens dezelfde vragen over het hoe en waarom van deze statutenwijziging. Gelijke kansen-beleid dus, ook bij een “Investor Relations-test” van vastgoedbevaks 🙂
9 van de 16 vastgoedbevaks reageerden op onze vragen, en dit binnen de 36u. Qua reactiesnelheid alvast een welverdiende pluim voor deze 9 bedrijven: Care Property Invest, Cofinimmo, Home Invest Belgium, Intervest Offices, Montea, QFR, Vastned Retail Bel, WDP en Wereldhave Belgium. Op de valreep reageerde ook Aedifica nog, ruim 1 week na onze vraag om info.
Inhoudelijk sprongen vooral de reacties van Cofinimmo, Montea en WDP in het oog. Deze drie bedrijven namen ruim de tijd om een aantal vragen te kaderen of van achtergrondinformatie te voorzien.
Hierbij roepen wij deze drie bedrijven dan ook uit als winnaars van de eerste Mijn Kapitaal’s Investor Relations-test !
Δ
Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.
Beste Costa,
Vastgoedbevaks, AKA GVV’s, AKA REITs, verdienen zeker een plaats in een gediversifieerde portefeuille.
We zullen ze maar bij hun hedendaagse naam noemen, GVV’s, da’s korter.
* Je kan het beschouwen als een alternatief voor een rechtstreekse belegging in vastgoed, maar dan zonder dat je je zelf moet bezighouden met het onderhoud en verhuur van het pand. Bovendien kan je instappen voor een veel kleiner bedrag vergeleken met een rechtstreekse investering in bakstenen. En je geniet met één investering meteen ook van een zekere vorm van diversificatie, aangezien een GVV uit verscheidene panden bestaat. Vooraleer je zelf, door rechtstreeks vastgoed aan te kopen, aan zo’n gediversifieerde pandenportefeuille zou komen… En de transactiekosten en beurstaks zijn tenslotte maar een fractie van wat registratierechten je zouden kosten. “Papieren vastgoed” heeft dus onmiskenbaar een aantal voordelen tov échte bakstenen.
* Is het een veilige belegging? Veiliger dan aandelen? Geen enkele belegging is 100% veilig, het kan altijd foutlopen. Door je beleggingen op een verstandige manier te spreiden (over de tijd, in verschillende sectoren, over verschillende (niet-gecorreleerde) activa,…) verlaag je het risico dat er wat foutloopt met je ganse portefeuille aanzienlijk. Er kan nog altijd links of rechts een wiel afdraaien, maar de boel als geheel zal blijven draaien.
* GVV’s zijn aan behoorlijk wat regels onderwerpen. Ze moeten zorgen voor diversificatie van hun portfolio, op regelmatige basis worden de panden geschat en worden de waardedalingen/stijgingen daarvan gepubliceerd in kwartaal-, halfjaar- of jaarverslagen, GVV’s zijn verplicht een groot deel van hun winst als dividend uit te keren, en hebben ten slotte een beperking qua schuldgraad te respecteren.
GVV’s vertonen dus wel degelijk een aantal kenmerken waar een defensieve belegger belang kan aan hechten: diversificatie van de investering, regelmatige inkomsten in de vorm van dividend, en een beperking qua schuldgraad. Er is bovendien altijd wel nood aan gebouwen waar mensen kunnen in wonen, waar bejaarden hun dagen kunnen in slijten, waar bedrijven hun kantoor kunnen in vestigen. Dit gaat niet over technologiebedrijven wiens technologische voorsprong vandaag tegen morgen hopeloos verouderd kan blijken te zijn.
Om dan tenslotte je vraag te beantwoorden of het op dit moment een goede belegging is: tja, is het op dit moment dan een goed moment om in aandelen te stappen? Na 6 jaar van onafgebroken stijging is het moment van een mogelijke correctie alvast dichterbij gekomen. TINA heerst, want andere beleggingen, zoals spaarboekje, obligaties,… leveren niets meer op, en de interventies van de Centrale Banken drijven de prijzen naar omhoog. Tot hoe hoog? Tot hoe lang? Mijn kristallen bol werkt niet goed op dat vlak.
Mijn mening is vooral: als je voor jezelf een aantal strategische regels vastlegt én je daar aan houdt, dan kan je nooit in de problemen komen: diversifieer over verschillende aandelen/GVV/fondsen, in verschillende sectoren/landen, herbeleg je dividenden, beleg niet met geleend geld, kijk naar de schuldgraad van je beleggingen zelf (want in goede tijden zijn schulden een hefboom, maar in slechte tijden een molensteen die het bedrijf de dieperik in kunnen helpen), beleg niet alles in 1x en hou steeds een voldoende – investeerbare – reserve over op échte opportuniteiten te kunnen inspelen.
Mvg
Is het momenteel interessant om in bepaalde vastgoedbevaks te beleggen naast uitbouw van jullie mixerfonds?
Spijtig heeft gastauteur Afrodiziak al lang niets meer van zich laten horen. En wij durven daar geen uitspraken over te doen, wat dat is toch specialistenwerk.
Persoonlijk heb ik al jaren heel wat GVV’s in portefeuille en ik krijg hoogtevrees als ik naar de koersen kijk. Misschien komt er ooit een correctie als de rentes gaan stijgen? Wie weet meer of durft aan te vullen?
Is een vastgoedbevak eigenlijk iets voor een defensieve belegger en minder risicovol dan aandelen?
In principe wel, maar het blijven aandelen en tijdens een grote crisis gaan ze mee naar beneden.
© 2012 - 2022 MijnKapitaal.be
