Beursgenoteerd vastgoed en duurzaamheid

Duurzaamheid & vastgoedstrategieën gingen tot voor kort niet samen.

In het verleden leken strategieën voor vastgoedbeleggingen en duurzaam beleggen niet goed samen te gaan. Tijdens de eerste jaren van dit millennium vertrouwden veel vermogensbeheerders die aan duurzaam en verantwoord beleggen (Sustainable and Responsible Investment, afgekort SRI) deden, nog steeds op zogenaamde ‘Best-In-Class’- of ‘Best-In-Universe’-beleggingsprocedures.

Dergelijke procedures zijn doorgaans gebaseerd op door externe ESG-ratingbureaus toegekende ESG-scores (ESG staat voor Ecologisch, Sociaal en Governance) en sluiten simpelweg de zwakst scorende bedrijven uit.

Deze benaderingen vertoonden twee grote tekortkomingen:

• de ESG-scores waren vaak niet beschikbaar voor kleinere vastgoedemittenten (ESG-ratingbureaus besteedden er gewoonweg geen aandacht aan), en als ze wel beschikbaar waren, hadden ze vaak te kampen met een aantal aanzienlijke vertekeningen. Meestal hadden kleinere vastgoedondernemingen de neiging zwakker te scoren, waardoor ze werden uitgesloten uit beleggingsportefeuilles.
• Omgekeerd waren grote vastgoedondernemingen vaak de enige die toereikende ESG-rapportering konden voorleggen aan de ESG-ratingbureaus met het oog op een beoordeling, en zij behaalden over het algemeen de hoogste ESG-scores. Dit bemoeilijkte de selectie van aandelen, waardoor portefeuillebeheerders verstoken bleven van interessante beleggingsopportuniteiten en de ESG-screenings minder aantrekkelijk werden. Bijgevolg pasten veel vermogensbeheerders niet langer duurzaamheidsbenaderingen toe en bleef het aanbod aan duurzame vastgoedstrategieën beperkt.

Dit is nu aan het veranderen

Toch is er nu al een paar jaar sprake van een verandering binnen de vastgoedsector. Geconfronteerd met een steeds grotere druk vanuit de regelgeving (energie-efficiënte bouwnormen, certificaten voor duurzaam bouwen …) en frequentere vragen van beleggers, werken de meeste vastgoedondernemingen nu aan betere extra-financiële rapportering en bieden ze meer transparantie.

Dit vergemakkelijkt de taak van ESG-analisten binnen ESG-ratingbureaus en vermogensbeheerders, en maakt het dus eenvoudiger om duurzame vastgoedstrategieën uit te werken zegt Florent Griffon, Responsible Investment Specialist bij DPAM. Aangezien het totale bedrag van activa onder beheer (AUM: assets under management) die belegd zijn in duurzame vastgoedstrategieën groeit, worden deze bedrijven er steeds meer toe aangezet om zich aan te passen aan de duurzaamheidsvereisten. Zo komt er geleidelijk aan een opwaartse spiraal tot stand, ten voordele van de vastgoedsector, duurzame beleggers en onze samenleving als geheel.

Eerst de ecologische pijler, dan de governancepijler, daarna de sociale pijler

Deze positieve tendens beïnvloedde in eerste instantie de ecologische pijler. Als gevolg van verschillende nationale regelgevingen over de energieprestaties van gebouwen in de afgelopen vijftien jaar moest elke vastgoedonderneming de energieprestaties van de door haar beheerde of ontwikkelde gebouwen verbeteren.

Omdat de gegevens over energie-efficiëntie en koolstofemissies steeds vlotter beschikbaar worden, kan een dergelijke ESG-kernprestatie-indicator (KPI) worden gebruikt om vergelijkbare vastgoedondernemingen met elkaar te vergelijken. Zo kunnen ook kwantitatieve meetgegevens worden gebruikt om het aandeel van ‘groene gebouwen’ die door een vastgoedonderneming worden geëxploiteerd, de energie-efficiëntie van haar activa, haar waterverbruik, haar afvalproductie enz. te beoordelen.

Naarmate er steeds meer ecologische KPI’s beschikbaar worden, kunnen ESG-gerichte beleggers de duurzame beleggingsopportuniteiten beter opsporen, en zo beleggen in de bedrijven die het meest geschikt zijn voor een toekomstige koolstofarme wereld.

Governance-aspecten zijn zowel belangrijk als potentieel essentieel voor vastgoedondernemingen.

Aandeelhouders bij vastgoed bedrijven 

In veel vastgoedbedrijven blijft de oprichter een belangrijke aandeelhouder en beheert hij ook vaak de onderneming. In dit verband moet een verantwoordelijke belegger bijzondere aandacht besteden aan de bescherming van de rechten van de minderheidsaandeelhouders.

Hij moet meer specifiek rekening houden met de onafhankelijkheidsratio van de raad van bestuur en zijn comités, de beloningsstructuur van de accountants, de regels inzake de kapitaaluitgifte, de aanwezigheid van transacties met gelieerde partijen of elke afwijking van een structuur met één enkele aandelenklasse.

Op dezelfde wijze kunnen verantwoordelijke beleggers de risico’s op boetes en ongunstige gerechtelijke uitspraken verlagen door van bedrijven een doeltreffend anticorruptiebeleid te eisen. Een goed ontworpen klokkenluiderssysteem en wat inspanningen op het vlak van opleiding kunnen deze juridische risico’s helpen beperken. Door passend te anticiperen op deze risico’s kan een duurzaamheidsbenadering bijdragen aan het verlagen van ongewenste volatiliteit in de beleggingsportefeuille.

Sociale Pijler – Vastgoed

De sociale pijler heeft de reputatie moeilijker analyseerbaar te zijn vanuit het oogpunt van duurzaamheid, en dan vooral omdat er minder vaak kwantitatieve KPI’s beschikbaar zijn. Belangrijke aspecten zoals klantentevredenheid (bv. relaties met huurders), relaties met lokale gemeenschappen en overheden, of het beheer van menselijk kapitaal, zijn nochtans relevant en op financieel vlak essentieel voor vastgoedondernemingen. Door zijn aard moet vastgoed goed geïntegreerd zijn in zijn omgeving, uiteraard vanuit fysiek oogpunt, maar ook ten opzichte van de stakeholders. Goede relaties met lokale overheden en huurders zijn noodzakelijk voor vastgoedondernemingen om hun ‘licence to operate’ te behouden en hun toekomstige ontwikkeling voort te zetten. Vastgoedondernemingen die succes willen boeken op de lange termijn, moeten daarom ook goed presteren op sociaal vlak. Door vastgoedondernemingen met de sterkste ESG-kerngegevens te selecteren, verlagen duurzame en verantwoordelijke beleggers hun risico’s en bereiden ze hun beleggingsportefeuille voor op de wereld van morgen.

Snel werkelijkheid

En die ‘wereld van morgen’ zou er wel eens sneller kunnen komen dan velen geloven. In Europa zijn voorschriften over energie-efficiëntie van gebouwen vandaag al een pak strenger dan een decennium geleden. Zo moeten als gevolg van de Europese richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen (herschikking EPBD) alle nieuwe gebouwen in de EU nagenoeg ‘energieneutraal’ zijn tegen het einde van dit jaar.

Deze regelgeving volstaat echter niet, en de vastgoedsector moet zich in de nabije toekomst verwachten aan nog strengere normen en stimulansen. Vandaag zijn gebouwen goed voor grofweg 40% van door de mens veroorzaakte broeikasgasemissies.

Ondanks de vooruitgang die is geboekt op het vlak van de efficiëntie van gebouwen, stijgt de uitstoot van broeikasgassen wereldwijd nog met ruwweg één procent per jaar, als gevolg van de wereldwijde demografische trends en het toenemende aandeel van de wereldbevolking dat toegang heeft tot betere huisvesting. Om wereldwijd een temperatuurstijging onder 2 graden te bereiken, moet de bouwsector zijn wereldwijde uitstoot tegen 2060 terugdringen met 85% ten opzichte van de huidige niveaus.

De EU volgt nu een trend van -30%, en andere regio’s wereldwijd hinken achterop. In een ‘business as usual’-scenario zou de broeikasgasuitstoot van gebouwen tegen 2050 kunnen verdubbelen of verdrievoudigen. Dit bewijst duidelijk dat het huidige tempo van de inspanningen veel te laag ligt om de toekomstige gevolgen van de klimaatverandering af te zwakken. Het spreekt voor zich dat de kans groot is dat de overheid streng zal ingrijpen en we verwachten in Europa en daarbuiten een verdere verstrenging van de energie-efficiëntienormen voor gebouwen.

Dit zou ertoe kunnen leiden dat een aanzienlijk deel van de huidige gebouwen onverhuurbaar wordt, wat dan weer kan leiden tot ‘stranded assets’ (gestrande activa, in casu investeringen die zijn gedaan zonder op de hoogte te zijn van latere beleidsinstrumenten). Zo zullen alle verhuurde kantoorgebouwen in het VK vanaf april 2030 een energieprestatiecertificaat (EPC) met een label B of C moeten behalen (de regering is de norm nog aan het bepalen). In het meest behoudsgezinde C-scenario zou tot 50% van het huidige kantoorgebouwenpark in het VK hier de gevolgen van ondervinden. Vastgoedeigenaars zouden naar schatting 2,8 miljard euro moeten investeren in energiebesparende renovaties, alleen al om deze gebouwen op de markt te kunnen houden. In de periode van 2030 tot 2050 zullen nog verdere inspanningen nodig zijn. Op EU-niveau is meer dan een verdrievoudiging van het huidige tempo van de energierenovatie van gebouwen nodig om de koolstofdoelstellingen van de EU tegen 2050 te behalen.

De Europese vastgoedsector als geheel staat dus voor een ingrijpende uitdaging, en er zullen enorme CAPEX nodig zijn, alleen al om de bedrijfscontinuïteit te waarborgen.

Beleggen in toekomstige winnaars en bijdragen tot een gezondere planeet

De vastgoedsector zal noodgedwongen een tandje hoger moeten schakelen. Dit is een kans voor de meest gevorderde spelers op de weg naar de energietransitie. Het gevolg hiervan is dat bedrijven die achterblijven en waarvan de gebouwen onvoldoende presteren op energievlak, het risico lopen op een waardevermindering van hun activa, of zelfs het risico van ‘gestrande activa’, aangezien toekomstige regelgevingen het verhuren van gebouwen met een te zwakke energie-efficiëntie simpelweg kunnen verbieden. Ook bedrijven die hun gebouwen niet bestand maken tegen klimaatgebeurtenissen (dit zijn fysieke risico’s van de klimaatverandering, zoals overstromingen, hittegolven en stormen), kunnen te maken krijgen met hogere verzekeringskosten, een verminderde aantrekkelijkheid van de gebouwen en dus een waardedaling. Wat de sociale pijler betreft, hebben vastgoedondernemingen die kwaliteitsvolle diensten verlenen, redelijke prijzen toepassen en bekommernissen van huurders kordaat aanpakken, meer kans om een hogere bezettingsgraad te bereiken en hun ‘license to operate’ veilig te stellen. Wat governance betreft, kunnen bedrijven die de rechten van minderheidsaandeelhouders het best respecteren en verloningspakketten aanbieden die langetermijnprestaties aanmoedigen, aantrekkelijker zijn voor beleggers.

In het licht van de nakende omwenteling in de vastgoedsector, aangedreven door de regeldruk, zullen ESG-aspecten onvermijdelijk erg relevant worden. Bedrijven die het best hebben geanticipeerd op deze duurzaamheidstrends, worden de winnaars van morgen, en vormen de beleggingsopportuniteiten van vandaag. De toekomst van vastgoed ziet er in elk geval duurzaam uit.