Graag publiceren wij het artikel van gastauteur Gertjan. Ik denk dat velen bij het lezen van dit artikel toch wel de wenkbrauwen gaan fronsen. Opschudding kan men krijgen door een steen in een kikkerpoel te gooien. Laat ons stellen dat dit dan wel een vrij groot betonblok is: Als men je zou vragen om voor het afsluiten van een hypotheeklening eerst je beleggingsprofiel te bepalen, dan zouden er nog weinig voor een hypotheek in aanmerking komen in België !
Het al dan niet aanschaffen van een eigen huis is wellicht een van de belangrijkste financiële beslissingen die we maken. Vastgoed kopen lijkt zo vanzelfsprekend dat velen meer tijd spenderen aan het kiezen van het behangpapier dan aan het analyseren van de risico’s. Menig goede huisvader was dan ook verbaasd toen professor Peersman (UGent) een kleine maand geleden beweerde dat huren en kopen identiek zijn voor de opbouw van vermogen. Het doel van dit artikel is niet om deze redenering te herkauwen, maar om even stil te staan bij de kenmerken van vastgoed. Zoals Robokat al meermaals aanhaalde hoor je immers niet te beleggen in iets wat je niet volledig begrijpt.
Vastgoed is uitermate ongediversifieerd omdat vele koppels in 1 keer nagenoeg al hun spaargeld spenderen aan een eigen huis. Meer nog, ook een groot deel van het toekomstige spaargeld wordt letterlijk gehypothekeerd door het aangaan van een lening. Dit alles brengt zogenaamde opportuniteitskosten met zich mee. Eenvoudig uitgelegd: wie €1 budget heeft kan daar een Snickers of een Mars mee kopen ofwel €1 sparen. De opportuniteitskost van het kopen van een Mars is dat je niet kan sparen en geen Snickers kan kopen. Bij de aankoop van een woning zal je niet kunnen genieten van een daling van de vastgoedprijzen, een stijging van aandelen, het stijgen van de rentevoeten, eventuele nieuwe financiële producten,…
De illiquide eigenschap van vastgoed spreekt voor zich. Het aankopen of verkopen kost in vergelijking met andere financiële producten behoorlijk wat tijd. Daarenboven zijn er de nodige kosten aan verbonden. Een huis van bijvoorbeeld 250 000 euro aankopen brengt alleen al aan registratierechten (groot beschrijf) en ereloon iets meer dan 25 000 euro aan kosten met zich mee. Als je met andere woorden over 75 000 euro zuurverdiende spaarcenten beschikt gaat 1/3 daarvan naar kosten bij de aankoop van een huis van 250 000 euro. Dit geeft iets meer overzichtelijk:
In ons voorbeeld blijft er van de € 75 000 spaarcenten dus nog €50 000 over na kosten. Het overige bedrag, €200 000, wordt geleend. Het lenen creëert een hefboomeffect en werkt als doping voor uw spaarcenten. In dit voorbeeld betekent dit dat als uw huis 1% in waarde stijgt, u 5% rijker wordt. De berekening gaat als volgt: stijgt een huis 1 procent in waarde, dan is het in dit geval 252500 euro waard. Er moet van dat bedrag € 200 000 terugbetaald worden. Er rest dus nog 52500(= restwaarde). Ten opzicht van de 50 000 euro eigen inbreng is dit een stijging van 5%.
Het nare gevolg is dat dit echter ook in de tegenovergestelde richting werkt. Daalt uw woning na aankoop 10% in waarde, dan verliest u 50% van de €50 000 eigen inbreng. Bij een daling van 20% verliest U de volledige €50 000! Bij een daling van meer dan 20 procent is er een restschuld. Dit wil zeggen dat het bedrag dat u nog moet afbetalen hoger is dan de waarde van uw huis.
In het volgende Exceldocument kan je je eigen gegevens invullen of zelf wat experimenteren met deze hefboomeffecten. Alles is voorzien van formules waardoor de resultaten en interpretaties automatisch verschijnen.
-Des te hoger het percentage dat wordt geleend, des te groter is de hefboom, dus des te groter zijn de stijgingen/dalingen van de restwaarde.
-Het hefboomeffect daalt naarmate er meer kapitaal wordt afgelost.
Met dank aan Gertjan.
Ik ben meer dan 30 jaar werkzaam geweest in de financiële sector. Toen ik in 1991 mee aan de wieg stond van de Tak 23 had de fondsenvirus me al snel te pakken. John Bogle stelt dat 94% van de fondsen op de lange termijn hun benchmark op de lange termijn niet konden verslaan. Voor mij was dat een uitdaging om op zoek te gaan naar die andere 6%.
Δ
Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.
Creadomus is een dochter van Gromabel. Voor zover ik heb teruggevonden is Gromabel ook verbonden met chateauresidenties (google maar eens). Ze profileren zich origineel in de markt maar hun uitendelijke doel blijft: vastgoed verkopen. Nu is ‘solvabele institutionele partij’ (zie website)veel te vaag om daar een oordeel over te kunnen vellen. Niet de glimmende reclamefolders maar alleen saaie kleine lettertjes kunnen een idee geven over hoeveel addertjes er mogelijk onder het gras zitten. Het verhuren via het sociaal verhuur kantoor is voor iedereen mogelijk. Dat kan je, zeker in het lagere huursegment, een hoop kopzorgen besparen. Bij een SVK geldt: je krijg minder huur, maar je krijgt er een stuk zekerheid voor in de plaats. Hoe dan ook: diegene die u een verhuurgarantie geeft, zal dat altijd slechts doen als hij van mening is dat hij daar zelf ook een leuke cent mee kan verdienen. Zoals bij elk financieel product: hoe gemakkelijker het is voor u, hoe meer centen er hier en daar zijn blijven plakken. Ik ben overigens ook van mening dat er hier en daar op de website op zijn zachtst gezegd creatief met de waarheid wordt omgesprongen. 😉
Heeft iemand van jullie ervaring of een mening over Creadomus? Mvg.
Ik moet eerlijk zijn: ik heb die naam nog nooit gehoord. Maar net zoals ik niet geloof in fondsenbeleggingen met kapitaalsgarantie, verwacht ik ook niet veel van een verhuurgarantie. Meestal worden de garantiegevers rijk met jouw centen.
opgelet aan allen.
Creadomus licht klanten op door hun een investeringsproduct aan te bieden die zogezegd rendabiliteit en stijgende marktwaarde zal geven.
Niets is minder waar.
Rendabiliteit: de appartementen zijn oud en versleten. In tegenstelling tot hun website en brochure zijn deze appartementen afgeleefd en dringend toe aan zware renovatie. Er wordt zelfs niet voldaan aan de bouwnormen. Alle wettelijke herstellingen worden door Creadomus bewust uitgesteld waardoor deze kosten doorgeschoven wordt naar de investeerders. De rendabiliteitsstudies die ze u voorleggen mag u in de prullenbak gooien. U zal al blij mogen zijn dat u meer opbrengst aan huur hebt dan kosten.
Stijgende marktwaarde: Creadomus verkoopt de appartementen als een goede koop die zeker een hogere marktwaarde zal kennen als u deze in de toekomst weer te koop zal zetten. Onmogelijk! U betaald Creadomus makkelijk 50% tot 100% meer dan de reële waarde van het appartement. De werkelijke Duitse waarde ligt veel lager dan wat u er zelf voor betaald heeft. U zal dus onmogelijk enige marktwaarde voor deze appartementen krijgen als u dit ooit terug te koop zet. De vergelijking die ze u steeds voorleggen met Belgische appartementen gaat niet op!! Denk na, uw toekomstige koper is een Duitser, geen nieuwe Belgische investeerder!
aan alle mensen die twijfelen om iets te kopen : Koop nooit iets bij Creadomus – Creahaus !! aan alle mensen die al iets gekocht hebben: vraag een lokale duitse vastgoedmakelaar een schatting te maken van uw appartement. U zal verschieten!
Even een zijsprongetje : Niet te vergeten dat bij nalatenschap de erfenisrechten afzonderlijk worden berekend op roerende en onroerende goederen. Daar zul je als eigenaar zelf weinig aan hebben maar hopelijk je kinderen en misschien je partner wel. Uiteraard als je 20 bent, lijken dat zorgen voor later.
Vo Wani, ik vermoed dat je het volgende bedoelt: als ik nu een investering in een eigen huis wil vergelijken met een andere, welke rol speelt de rente dan? In dat geval zijn er nog een aantal dingen waar je rekening mee moet houden. Ik gebruik opnieuw de 250 000 prijs, 200 000 lening, 50 000 inbreng situatie. Stel nu eens dat je jaarlijks aflost en niet maandelijks (dat maakt de berekening iets makkelijker). Na 1 jaar heb je 200 000 * 1,04= €8000 rente betaald. Stel nu dat je huis 252500 euro waard is na 1 jaar, dan heb je 52500 restwaarde, trek daar de rentekost vanaf, dan heb je 44500. Vervolgens tel je daar het bedrag bij op dat je niet aan huur hebt betaald omdat je het huis bezit, maar je corrigeert het voor de slijtage/herstellingen (die herstellingen/slijtage die bij huren voor de rekening van de huurbaas zijn). Het bedrag dat je dan krijgt vergelijk je met de 50 000 eigen inbreng om zo het rendement te berekenen. Vervolgens kan je dat vergelijken met andere beleggingen. In zo’n berekening heeft de rente dus wel een invloed (maar er zijn ook compenserende effecten want er zijn verbanden tussen rente, huurprijs, huisprijs ). De berekening veronderstelt overigens ook dat je geen waarde hecht aan het verschil tussen huren en kopen (en je hebt de kosten verbonden met de aankoop niet meegerekend, en de fiscale voordelen niet) Quasi niemand is zo rationeel bij de aankoop van een huis. Voor velen is de waarde om in iets te wonen wat ze zelf bezitten heel erg hoog. Het aankopen van een eigen huis is dan ook geen 100% financiële beslissing, maar het is wel een financiële beslissing met een grote impact en verdient daarom ook enige aandacht. Een impact van een veranderende rentestand kan bijvoorbeeld ook het volgende zijn: Stel eens dat de rentestand 4% bedraagt en de volgende dag is die 8 procent, of meer in het algemeen, dat er stijging is van de rentestand. De maximale maandelijkse aflossing is ongeveer 1/3 van het loon. Des te hoger de rente, des te hoger de rentekost. Als je maar een vast bedrag kan aflossen per maand, en er is een hogere rentekost, dan kan je minder kapitaal aflossen per maand. Bij een gelijke looptijd komt dat er dus op neer dat je na 20 jaar minder kapitaal kan aflossen en dat dus het maximaal te lenen bedrag daalt bij stijgende rente. Als de rente dus opeens stijgt, kunnen alle koppels die willen kopen opeens minder lenen. Ieders budget daalt en dit kan de prijs van de huizen drukken. Ontstaat in zo’n situatie ook het idee ‘hé, de prijzen dalen, laten we nog even wachten met kopen’ dan is er kans op de typische neerwaartse spiraal. Ook omgekeerd geldt dit: dalende rente doet het maximaal te ontlenen bedrag stijgen en kan de huizenprijzen ook doen stijgen. Als mensen verwachten dat de prijzen zullen stijgen willen ze snel kopen, wat een opwaartse spiraal creëert. Je mag de situatie met 4 procent rente en 8 procent rente overigens niet zomaar gaan vergelijken. De rente staat niet zomaar op 4 of zomaar op 8 procent. Nu kan het in zowel bij 4 procent als bij 8 procent rente een goed idee zijn om in vastgoed te investeren omdat de omstandigheden(werkgelegenheid, groei, verwachtingen,…) helemaal anders zijn waardoor de ‘zinvolheid’ in beide situaties gelijk kan zijn. Hopelijk heb ik op zijn minst een deel van je vraag kunnen beantwoorden.
Dank voor de uitgebreide uitleg.
Welke rol speelt de hypotheekrente in dit plaatje? Intuitief denk ik dat er toch een impact moet zijn… Stel even hypothetisch dat men kan lenen aan 4% in situatie (a) en dat men een hoge rente van bvb 8% op de lening moet betalen in situatie (b). Het lijkt me dat het niet erg logisch zou zijn als de “zinvolheid” van de belegging in een woning in sitiatie (a) en (b) identiek zou zijn? En verder nog: wat met de impact van inflatie en de netto rente op spaargeld? Komen beide ook niet ergens in het plaatje voor?
Niet helemaal het antwoord op je vraag, maar hier in BE houden de kredietinstelingen tijdens de lening geen rekening met de evolutie van de waarde van je woning. Ik ken het Amerikaanse systeem niet, maar daar bleken een groep mensen niet meer verder af te lossen omdat sommigen er gewoon niet in lukten ( te weinig financiële mogelijkheden ) maar anderen niet verder betaalden omdat ze voor hetzelfde geld een veel grotere woning konden kopen: zo ontstond de huizencrisis met als gevolg de bankencrisis… Waarschijnlijk maken de hoge “instapkosten” de markt erg stabiel. Bij fondsen wijzigen sommigen hun keuze als ze merken dat ze 1 % instapkosten dienen te betalen, bij een hyotheek betaalt men zonder problemen ongeveer 10 %. We hebben natuurlijk geen keuze.
Is inderdaad geen antwoord op mijn vraag 😉
Zouden er velen zich al eens verdiept hebben in de kern van het artikel ? Die wenkbrauwen weet je ? Nu ga jij nog stap verder. Zo lang de vastgoedprijs blijft stijgen, is er volgens mij weinig aan de hand. Zo lang ik het mij kan herinneren stijgt die. Het eindresultaat wordt steeds beter. Als er een ommezwaai zou komen, dan denk ik dat er nogal wat gaat gerekend worden.
Ik heb dat bestandje in een oudere versie omgezet en blijkbaar is het nu wel open te krijgen. Eerst was het XLSX en nu is het XLS voor de kenners. Hopelijk zitten er nu geen fouten in want ik kreeg bij de omzetting een foutcode…maar ik ben toch doorgegaan.
Jammer genoeg ka nik het excel document niet openen
Ik heb zelf ook hulp gevraagd. Het oorspronkelijke bestand kan ik zonder problemen openen, maar als ik op het bestand op de blog klik, dan lukt het niet ( op hetzelfde toestel ). Als ik online ga via google-chrome dan lukt het weer wel ?
In OS X (Mac) Chrome opent de spreadsheet van Google Docs, maar die blijkt leeg te zijn.
Ik ben aan ’t proberen een oplossing te vinden.
in google chrome geen problemen met openen of gebruiken.
© 2012 - 2022 MijnKapitaal.be
