Vastgoed hoort thuis in iedere defensieve beleggingsportefeuille. Rechtstreeks vastgoed kopen als belegging is slechts voor weinigen weggelegd. Maar gelukkig zijn er de vastgoedbevaks, waar je voor enkele honderden euro al kan instappen.
Een vastgoedbevak is een beleggingsvenootschap voor vastgoed. In Belgie zijn er exact 14: Aedifica, Asencio, Befimmo, Cofinimmo, Home Invest Belgium, Immo Moury, Intervest Offices & Warehouses, Intervest Retail, Leasinvest Real Estates, Montea, Retail Estates, WDP, Warehouses Estates Belgium en Wereldhave Belgium.
De bevak geeft aandelen uit, die je als gewone belegger kan aankopen. Krijg je al schrik van het woord aandeel ? Geen paniek, een vastgoedbevak is streng gereglementeerd, zodat dit een relatief veilige belegging is.
Veilig?
De vastgoedbevak is eerst en vooral goed gespreid. Maximaal mag er 20% van het kapitaal in één enkel gebouw zitten, maar meestal participeert een bevak in tientallen projecten.
De schuldgraad is bovendien wettelijk gelimiteerd tot 65%.
Een vastgoedbevak moet minstens 80% van zijn “winst” of meerwaarde uitkeren. Meestal geeft dit een heel aantrekkelijk rendement. Netto rendementen van 5% tot 7% zijn heel normaal.
Kiezen
Een overzicht van de verschillende vastgoedbevaks vind je bijvoorbeeld hier. Eerst ga je kijken naar de schuldgraad van de bevak. Hoe lager de schuldgraad, hoe veiliger de bevak.
Een tweede waardemeter is de bezettingsgraad. Bij grote leegstand van de gebouwen, zal de winst dalen.
Een derde selectiecriterium is de waardering van de bevak. Onafhankelijke experts maken regelmatig een schatting van de waarde van alle vastgoed in de portefeuille. Als je dit deelt door het aantal aandelen, dan spreekt men van de intrinsieke waarde.
Als de prijs van het aandeel onder de intrinsieke waarde ligt, dan is de bevak ondergewaardeerd. Een koopje dus, hoewel je best even informeert waarom de bevak zo laag noteert. Is er bijvoorbeeld veel leegstand? Zal de winst in de toekomst dalen? Misschien is de bevak in een gerechtelijke procedure verwikkeld?
Ten slotte kan je kijken naar de sector waarin de bevak investeert. In de markt van kantoren is er veel leegstand wegens de huidige recessie, terwijl de residentiële bevaks misschien iets bestendiger zijn.
Nu kopen ?
De meeste vastgoedbevaks staan ver boven hun intrinsieke waarde genoteerd en zijn dus relatief duur.
Je kan wachten op een correctie om ze aan te kopen. Bevaks die deel uitmaken van de BEL20, hebben de neiging om mee onderuit te gaan met de BEL20 op ogenblikken van paniek. Zo stond Cofinimmo in december nog op een koers van 82 euro, momenteel is dit terug 92 euro.
Aankopen doe je op de beurs van Brussel, via je bank of broker. Je bepaalt zelf de koers waartegen je wil aankopen, en legt een order in zonder einddatum. En dan is het wachten op een correctie :-).
Wie geen geduld heeft, kan één van de (op datum van dit artikel) ondergewaardeerde bevaks eens bestuderen: Wereldhave Belgium, Befimmo of Cofinimmo. Maar maak eerst je huiswerk, vooraleer te kopen !
MijnKapitaal.be geeft geen beleggingsadvies en bemiddelt niet in financiële producten. Elke belegger is zelf verantwoordelijk voor zijn keuzes.
Hey Robokat,
Ik heb het plan mijn volledig vermogen te investeren in residentieel vastgoed. Gezien de Belgische vastgoedmarkt moeiteloos overeind bleef tijdens de crisis, lijkt mij dit een veilige investering. Hierbij ben ik vooral geïnteresseerd een regelmatige, voorspelbare opbrengst te genereren, en niet met de bedoeling ooit te verkopen.
.
De keuze waar ik voor sta is investeren in reëel vastgoed of in de residentiële vastgoedbevaks (HIB, Aedifica, CPI). Ik neig sterk naar het laatste, gezien het iets hoger rendement, de kleinere tijdsinvestering, maar vooral het meer gespreide risico.
Doch, ontraadt mijn bankier mij deze piste omdat mijn beleggingsportefeuille onvoldoende gediversifieerd zou zijn, en dus een hoger risico inhoudt. Men vertelt me dat het dividend, dat ondanks de crisis vrijwel stabiel bleef, wel eens zou kunnen “crashen”, bijvoorbeeld in geval van een vastgoed-bel. Ik bedenk daarbij dat zo’n “bel” evengoed een effect zou hebben op de huurinkomst van reëel vastgoed.
Wat denkt u hierover?
Kan een bepaalde situatie maken dat de huurinkomst van reëel vastgoed overeind blijft terwijl het dividend van de bevak volledig onderuit gaat? Zijn er andere risico’s die ik over het hoofd zie?
Ik moet je bankier bijtreden: het is geen goed idee om je volledige kapitaal in één type belegging te stoppen. Wat die belegging dan ook mag zijn. De residentiele vastgoedbevaks verloren trouwens ook 1/3 van hun beurswaarde tijdens de crash van 2008, defensief is dus een relatief begrip.
Vastgoedbevaks hebben altijd zekere risico’s, ze zijn bijvoorbeeld rentegevoelig. Als de rentes ooit gaan stijgen, zullen de koersen er het slachtoffer van worden. En zelfs professionelen zijn het er over oneens of er nu in België een vastgoedbel is of niet.
Als je je dan ook nog eens gaat beperken tot een specifieke soort vastgoedbevak, dan vrees ik dat je inderdaad een groot risico loopt. In het kader van een langetermijn investering, zou je misschien beter kiezen voor de kantorenbevaks, die nu te lijden hebben van de crisis, maar daarom minder overgewaardeerd zijn? De meeste bevaks noteren trouwens aan een flinke premie t.o.v. hun intrinsieke waarde.
Kies dus voor een gediversifieerde beleggingsportefeuille, waar vastgoed dan een stukje van uitmaakt.
ik ben van plan om WDP aandelen te kopen op ex-div dag zijnde volgende week maandag 29 april.
maar is het niet beter te wachten op de dag nadat de nieuwe aandelen zijn uitgegeven*?
Ik dacht op 24 mei,ik verwacht dat het aandeel dan goedkoper zal staan, niet?
(*) dividenden kunnen ook omgezet worden in nieuwe dividenden (keuzedividend heet dat)
Het is moeilijk om in te schatten welke invloed die nieuwe aandelen hebben op de koers. Je zou verwachten dat de koers wat zakt, maar dat is zeker niet altijd het geval. De kans is zelfs groot dat het aandeel al wat hersteld is van de dividenduitkering.
Zie je dan na de uitgifte een groot volume dat verhandeld werd? Want dan staan ze goedkoop?
Een vraagje ivm uitbetaling van de dividenden in 2013:
als ik in januari 2013 aandelen koop en de dividenden van 2012 worden uitgegeven in mei 2013, krijg ik die dan ook?
Ook al had ik er eigenlijk geen in 2012!
Of worden de dividenden gewoon uitbetaald aan diegene die er op dat moment hebben?
Zoals bij alle aandelen moet je het aandeel in bezit hebben op de datum waarop het dividend wordt toegekend. De koers daalt nadien evenredig met het uitgekeerde dividend en zal dan langzaam stijgen. Het dividend zit dus a.h.w. in de koers, wie halfweg instapt betaalt een stukje dividend voor de voorbije periode.
Beste,
Er zijn verschillende vormen om in vastgoed te beleggen naast de aankoop van een woning, met name vastgoedcertificaten, vastgoedbevaks, vastgoedbeleggingsfondsen,…
Welk type belegging in vastgoed is aan te bevelen als je slechts 5.000€ in vastgoed kan of wenst te investeren, en jaarlijks 1.000€ wenst bij te investeren ?
Gelieve rekening te houden met het feit dat vermogensbehoud en een lager maar stabiel rendement te verkiezen zijn.
Certificaten zijn niet gespreid en dus vrij risicovol.
De vastgoedbeleggingsfondsen zijn internationaal samengesteld en zijn de afgelopen jaren getroffen door de vastgoedcrisissen in het buitenland. Ze zijn dus zeer volatiel gebleken, maar herstellen nu stilaan. Voor de belegger die een hoger risico aankan.
Vastgoedbevaks zijn vrij defensief, dus als je over meerdere bevaks kan spreiden en gespreid in de tijd kan instappen, zit je redelijk goed. Vermogensbehoud is natuurlijk nooit gegarandeerd, zeker niet op korte termijn. Je moet de zaak dus toch wat opvolgen, want ook hier kunnen de koersen toch wel flink schommelen.
U schrijft : “Eerst ga je kijken naar de schuldgraad van de bevak. Hoe lager de schuldgraad, hoe veiliger de bevak.”
Hoe kan je gemakkelijk die schuldgraad terugvinden, welke gegevens dien je daar precies voor te bekijken. Is het de verhouding tusssen het eigen vermogen en het belanstotaal of moet je nog andere zaken bekijken.
Hoe groot mag die schuldgraad zijn om nog als redelijk te worden aanzien.
De schuldgraad vind je terug in de publicaties van de financiële cijfers op de websites van de vastgoedbevaks.
Bv. http://www.cofinimmo.be/investor-relations/key-financial-data.aspx
Beleggersblaadjes publiceren af en toe wel eens een overzichtstabel. Wie goed zoekt, vindt zelfs zo’n overzichtjes op een bepaald financieel forum.
Sowieso is de schuldgraad van een bevak wettelijk beperkt tot 65%, waardoor het een relatief veilige belegging is. De schuldgraad is dus nooit onaanvaardbaar.
Jens schrijft:”relatief veilig en hoog rendement”. In de Tijd van vandaag een artikel onder de Titel: Wereldhave schokt beleggers in vastgoed. Die Nederlandse vastgoedgroep tuimelde gisteren 13 % lager. Het verlaagt het dividend met 30 %. Alleen tafelschuimers slagen er soms in om “a free lunch” te krijgen.
Het bewijst maar dat je echt wel je huiswerk moet maken.
Overigens is de bevak Wereldhave Belgium niet gelijk aan Wereldhave (Nederland), vooraleer daar verwarring over ontstaat.
Als ik dit lees, zou ik denken dat het de ideale belegging is. Relatief veilig en hoog rendement? Misschien wat meer artikels hieromtrent? :)